¿Qué es la Provisión de Fondos de Hipoteca?

La provisión de fondos de hipoteca se refiere a la cantidad de dinero solicitada por la gestoría, a fin de cubrir gastos y honorarios por los trámites administrativos que conlleva solicitar una hipoteca o realizar la compra-venta de una vivienda ante una entidad bancaria.

Este trámite es exigido por los bancos a la hora de conceder un préstamo hipotecario; por ello no podemos negarnos a realizarlo. En algunos casos las entidades bancarias realizan la gestoría de trámites, solicitando una provisión de fondos de hipoteca mayor.  Cuando ya se haya realizado la provisión de fondos de hipoteca, la entidad bancaria tendrá un período de hasta seis meses para calcular la cuantía exacta y devolver el excedente.

Las provisiones de fondos son muy utilizadas también en campos como la abogacía, donde siempre se deberá iniciar un trabajo con una solicitud previa de una provisión de fondos.

Conoce lo que es la Provisión de Fondos de Hipoteca

Gastos Cubiertos por la Provisión de Fondos de Hipoteca

En el caso de que solicites la provisión de fondos de hipoteca para una vivienda, cubre los gastos de registro de la propiedad, los del notario, que están regulados en el artículo 18 de la Ley 36/2003; gastos administrativos, como tramitación de documentos; impuestos por trasmisiones patrimoniales, en el caso de que la vivienda sea de segunda mano; gastos de tasación, para poder determinar el valor de la vivienda; y gastos de gestoría, que abarca la inscripción de la propiedad y liquidación de impuesto.

Si la provisión es solicitada para servicios de abogacía, cubre los gastos referentes a anticipo de los honorarios profesionales brindados; como por ejemplo: notas del registro mercantil o de propiedad, diversos documentos expedidos en nombre del cliente, viáticos, entre comida, hospedaje, kilometraje, en el caso que corresponda.

Como Calcular los Gastos de la Provisión de Fondos de Hipoteca

Lo primero que debes saber, es que al solicitar una hipoteca para la adquisición de una vivienda, existen dos tipos de gastos necesarios en el proceso: los de compraventa y los de constitución del préstamo hipotecario, el cual se denomina hipotecas a secas.

Las hipotecas a secas deben ser asumidas por la entidad que hace el préstamo, esto lo establece el Tribunal Supremo; sin embargo, las entidades financieras o bancarias prestamistas determinan algunos gastos que son exclusivos del que solicita el crédito hipotecario. Este punto es de vital importancia ya que, si el banco o entidad financiera nos ha hecho pagar todos los gastos de la hipoteca, podemos solicitar una devolución de ese dinero.

Podemos detallar aquellos gastos que el Tribunal Supremo, en base a lo estipulado en la Ley, determina que no deben ser responsabilidad de los que solicitan el préstamo:

  • Gastos notariales: Deben ubicarse entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podemos recuperar la mitad de esta partida.
  • Gestoría: Podemos solicitar la devolución de aquellos gastos asociados a la gestoría no regulada por ley.
  • Gastos de Registro de la Propiedad: No suele superar el 0,2%; en caso contrario tenemos derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.

Algunos gastos asociados a la tasación del inmueble pueden ser recuperados si ya teníamos una tasación en vigor y válida anticipadamente a la solicitud de la hipoteca, y el banco, pese a ello, nos obligó a solicitar ante otra agencia los servicios para la tasación de la vivienda.

Asimismo, algunos jueces consideran que el cliente nunca debe pagar la tasación, ya que dicho trámite es de mayor interés para las entidades bancarias que otorgan la hipoteca; en ese sentido, podríamos reclamar la devolución de lo abonado por este concepto con ese argumento jurídico.

Liquidación de la Provisión de Fondos de Hipoteca

En el proceso de solicitud de hipoteca, es exigida la provisión de fondos de hipoteca para poder ejecutarla; aunque sea un requisito obligatorio, podemos ver cada detalle de su ejecución para determinar si los gastos asociados a dicha provisión son acordes. A veces suele suceder que las entidades prestamistas solicitan mayor cantidad de dinero por la provisión; es normal, lo importante es que al revisar los cálculos de los gastos ejecutados debe compararse con la cantidad de dinero asignada a la provisión.

En el caso de que sobre dinero, la entidad bancaria debe realizar una devolución, que debe ser depositada en tu cuenta bancaria; esto se verifica cuando se liquida el préstamo hipotecario y puedes tener acceso a revisar los documentos y aceptar que estás de acuerdo con lo expresado en los mismos.

La liquidación de la provisión de gastos ocurre una vez que se ha registrado la vivienda, que se han pagado los impuestos correspondientes, ya han sido abonadas las facturas del notario, etc. La gestoría es quien prepara la liquidación y debe entregar todas las facturas y recibos; con sus respectivos desgloses por las cantidades que se pagaron, para que quien solicita el préstamo pueda revisarlas detenidamente.

Es muy importante que guardes las facturas, recibos, etc., junto a las escrituras de la hipoteca de la vivienda; ya que es tu aval para que puedas realizar cualquier reclamo por cobros excesivos o indebidos asociados a la provisión de fondos de hipoteca.

Devolución de los Gastos de Provisión de Fondos de Hipoteca

Lo principal es solicitar o interponer una reclamación ordinaria ante el banco o denunciar el caso ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas (hay uno por provincia). Debes seguir los siguientes pasos para proceder a la solicitud:

  • Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato, que la gestoría nos haya entregado luego de la firma del préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.
  • La reclamación debe ser interpuesta ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Estas entidades deberían responder a la reclamación en un lapso de uno o dos meses.
  • Si no nos responden o deniegan la solicitud, podemos elevarla al Banco de España; quien emitirá un dictamen sobre nuestra situación en un máximo de cuatro meses, aunque no será vinculante, podremos emplear para reclamar nuevamente a nuestra entidad que nos devuelva lo que pagamos de más.
  • Si la entidad bancaria no acepta nuestra solicitud, tenemos la alternativa de interponer una demanda ante los juzgados. Sin embargo, analicemos antes los beneficios y desventajas de ir a juicio; ya que la victoria no está garantizada y si ganamos, el banco tendrá que pagar todos los gastos judiciales y devolvernos los gastos que ordene el magistrado; por el contrario, si perdemos, deberemos abonar todas las costas asociadas al proceso.